La obra comienza en la casa de Ruy López de Ávalos, Conde estable de Castilla y gobernador durante la menor edad de Juan II. Anciano, piadoso y todavía respetado, recibe una carta astrológica del marqués de Villena que le anuncia de forma inquietante que entre sus dos criados más queridos uno será leal y otro traidor, y que además entrará en su casa quien haya de sucederle en sus estados. Poco después llega el rey Juan II, todavía joven, para pedirle que gestione ante el reino la anticipación de su mayoría de edad y la entrega efectiva del gobierno. Ruy López recuerda con emoción los servicios prestados al padre del rey y reafirma su lealtad, pero en ese mismo marco se anuncia la llegada a Castilla de don Álvaro de Luna, sobrino del papa Benedicto XIII. El joven entra en palacio y cautiva de inmediato al rey por su ingenio, compostura y cortesía, hasta el punto de que nace entre ambos una amistad estrecha. También aparecen la Infanta y doña Elvira, dama de palacio, mientras el Infante de Aragón manifiesta su interés amoroso por la primera y empieza a valerse de don Álvaro como mediador. La simpatía creciente entre Juan II y don Álvaro despierta en Ruy López una mezcla de extrañeza y alarma, sobre todo cuando el rey se muestra agraviado porque el viejo magnate no logra adelantar su mayoría, y el recién llegado interviene en una disputa entre ambos, con lo que la privanza naciente de don Álvaro queda ya claramente perfilada.
En la segunda jornada se intensifican los conflictos personales y políticos. En la casa de Ruy López se revela el resentimiento de Juan García, secretario favorecido por su señor, que codicia honras y un hábito de caballero que no le corresponde con claridad. Al mismo tiempo, circulan avisos anónimos que intentan sembrar sospechas sobre él, y Ruy López, confiado, los desprecia e incluso firma papeles sin leer, fiándose por entero de su criado. Paralelamente, en palacio prosigue el ascenso de don Álvaro: acompaña al rey, participa en juegos cortesanos, asiste a una escena literaria con Juan de Mena y recibe una cercanía cada vez mayor de Juan II. El rey, además, le comunica su inclinación por doña Elvira y, en tono entre afectuoso y caprichoso, dice querer favorecer su matrimonio con ella, mientras el Infante de Aragón sigue cortejando a la Infanta. Durante una salida nocturna, Ruy López reprende con severidad al rey y a don Álvaro por sus paseos y riesgos impropios de la majestad; poco después, un criado denuncia al monarca una supuesta traición del Conde estable, afirmando que ha enviado cartas a su hijo para entregar Lorca al rey de Granada. Sin comprobar todavía a fondo la verdad, Juan II se deja llevar por la ira, acusa duramente a Ruy López, le ordena recluirse en su casa y eleva a don Álvaro, al que arma caballero y nombra gentilhombre de cámara. Queda así consumada la caída súbita del viejo privado, que en un extenso lamento nocturno proclama su inocencia, se siente herido en su honra y llama inútilmente a Juan García, precisamente el hombre en quien más confianza había puesto.
La tercera jornada muestra el triunfo público de don Álvaro y la ruina aparente de Ruy López, pero también el comienzo de la reparación final. Durante la coronación y unas justas reales mantenidas por don Álvaro, el rey manifiesta de forma extrema el afecto que le tiene. Llegan entonces las cartas interceptadas y Juan II las lee como pruebas concluyentes de traición, ordenando secuestrar los bienes del Conde estable y proceder judicialmente contra él. Aunque don Álvaro intenta introducir prudencia y recuerda que los grandes pueden padecer culpas aparentes por envidia, la desgracia de Ruy López avanza; solo Álvaro Núñez de Herrera le permanece leal, le ofrece dinero, le aconseja huir y confirma así la profecía inicial: Juan García resulta ser el traidor y Herrera el restaurador de su honra. Ruy López escapa y se refugia junto al rey de Aragón, mientras en Castilla Juan II despoja al ausente de sus estados y se los concede a don Álvaro, que, sin embargo, rehúsa aceptarlos como merced inmerecida. Al abrir un cofrecillo de Ruy López, el rey encuentra memoriales de pobres, cartas antiguas y disposiciones piadosas, señales que le hacen sospechar el engaño. Finalmente se dicta sentencia: Ruy López es declarado inocente y fidelísimo vasallo, y Juan García condenado por falsario y traidor. Restituida su honra, Ruy López es recibido con respeto por los reyes; se conciertan la boda de don Álvaro con doña Elvira y la de la Infanta con el Infante de Aragón, mientras Juan II y Alfonso de Aragón acuerdan la paz. La acción concluye subrayando a la vez la próspera fortuna de don Álvaro y la rehabilitación moral del anciano magnate injustamente caído.